El problema de la Espernadilla

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Este artículo continúa el que publicábamos hace unos días bajo el nombre de La Espernadilla, un acuerdo de pleno a la medida de los promotores inmobiliarios
1. Nociones de urbanismo aplicado al problema de la Espernadilla
2. Las Entidades Urbanísticas de Conservación (EUC)
3. ¿Hasta cuando se mantienen las EUC?
4. El caso de la Espernadilla
5. ¿Quién debe ocuparse de la Espernadilla?
6. Los responsables de la situación
7. El papel de la actual alcaldesa, Nieves Roses
8. ¿Qué dice la propuesta de AxC?
9. ¿Qué dice la propuesta del PP?
10. La opinión legal de la Secretaría Municipal
11. ¿Por qué la decisión del pleno nos parece ilegal?
12. Si funcionasen las EUC, ¿cuánto pagaría cada parcela?
13. Inseguridad jurídica e interpretación discrecional de la ley
14. Y el problema de los vecinos sigue sin solucionar
15. Conclusión

1. Nociones de urbanismo aplicado al problema de la Espernadilla

El urbanismo de un municipio se rige por distintas normas generales, tanto estatales como autonómicas, y por normas locales más concretas (que en nuestro caso son Normas Subsidiarias o NN. SS., aprobadas en 1996). Todas estas normas no pueden contradecirse entre sí, y deben supeditarse unas a otras en función de su rango, como parece lógico.

Las NN. SS. de Colmenarejo incluyen una serie de fichas de desarrollo urbanístico para aquellos sectores que en el momento de la redacción estaban sin desarrollar pero que, a juicio del equipo redactor y de los responsables políticos, debían desarrollarse en un plazo razonable sobre suelo urbano o urbanizable (nos interesa más el segundo caso porque es el que afecta a la Espernadilla). Entre estos sectores (incluidos en el Anexo 2 de las NN. SS., que se pueden consultar en la web municipal) están los terrenos de la muy antigua e histórica “Dehesa de la Espernadilla”. Es el suelo comprendido entre la Avda. de la Universidad (hoy “Avda. de Gregorio Peces-Barba Martínez”), la calle Cañada de Merinas y el arroyo del Membrillo (límite natural con Galapagar).


Sectores de la Espernadilla, en los planos de las NN. SS. El sector S. 08.R ya fue recepcionado y queda fuera de la zona conflictiva.

Parte de estos terrenos ya estaban desarrollados, pero la mayoría no. A principios de este siglo, los propietarios de este suelo –un pequeño grupo de personas y familias muy conocidas del municipio- inician su desarrollo. Para ello deben atenerse a los mandatos de las NN. SS. Estas normas indican la manera como varios propietarios deben afrontar esta tarea común de convertir sus tierras en un suelo urbano, con calles, parcelas, zonas verdes… y hacerlo de manera que ninguno salga perjudicado respecto al resto y garantizando que se respetan los derechos del pueblo de Colmenarejo, en la figura de lo que se conoce como “cesiones”. El primer aspecto se soluciona mediante la fórmula de “compensación“, algo así como meter todo el suelo en una bolsa, ordenarlo y distribuirlo, y luego repartir a cada uno cargas y beneficios en función de su cuota de propiedad. Esta fórmula no es optativa, sino un mandato de las NN. SS. a través de estas fichas de desarrollo.

El segundo aspecto es garantizar que el pueblo de Colmenarejo va a poder disponer de una parte de este suelo mediante las “cesiones”. Esto nace de un mandato de la Constitución que viene a decir que la sociedad debe recibir parte del lucro que los particulares obtengan por su suelo. Estos aprovechamientos y cesiones están también contemplados en estas fichas de las NN. SS. A saber: los propietarios del suelo deben ceder al municipio el 15% del suelo edificable o su valor de mercado (que debe destinarse a inversiones) y el 5% del total de suelo para zonas verdes y sistemas generales (otros usos de interés general).

Pero no son estas las únicas obligaciones de los propietarios del suelo. Existe otra, que es la que nos interesa en este momento. La ficha urbanística indica que “se exigirá la constitución de una Entidad Urbanística Colaboradora de Conservación para el mantenimiento de la urbanización“. ¿Qué es esto?

2. Las Entidades Urbanísticas de Conservación (EUC)

Las entidades urbanísticas colaboradoras de conservación (también entidades urbanísticas de conservación o entidades de conservación – EUC) son Entidades de derecho Público que, aunque compuestas principalmente por particulares, tienen la finalidad de colaborar en la gestión de conservación de obras públicas. Una vez que el promotor[1] completa la reparcelación, construye o deja listas para la venta sus parcelas y termina todas las obras de urbanización del nuevo sector, hace entrega al Ayuntamiento (el cual “recepciona”) todas aquellas instalaciones que constituyen redes públicas (calles, alumbrado, alcantarillado, zonas verdes, etc.). Cuando las normas urbanísticas exigen la creación de una EUC, aunque las instalaciones sean de titularidad municipal, la conservación es responsabilidad de esta EUC. El Ayuntamiento, en su condición de titular de viales y zonas verdes, entra a formar parte del grupo de propietarios y, por lo tanto, de la EUC.

La ley otorga al Ayuntamiento un papel trascendente en estas entidades. Es el encargado de catalizarlas y dinamizarlas e incluso tiene potestad de recaudar por vía de apremio las cuotas que se fijen en sus estatutos y participa en sus asambleas a través de un representante municipal en dicho órgano colegiado. Además, el Ayuntamiento tiene la obligación de subvencionar estas entidades, aunque la ley no fija cuantía.

La pertenencia a estas EUC es obligatoria para todos los propietarios. Cuando uno de ellos vende su casa o su parcela, el comprador se subroga en esta obligación.

Finalmente, hay que decir que estas EUC no alcanzan la entidad jurídica –y, por lo tanto es como si no existieran- hasta que no se han inscrito en el Registro de Entidades Colaboradoras de la Comunidad Autónoma correspondiente. En estos casos, cuando no se ha procedido al registro, las NN. SS. de Colmenarejo indican que las obligaciones de mantenimiento y conservación recaen en quien las tuviera con anterioridad (promotor o junta de compensación) y no en los propietarios que, a su vez, han comprado a estos. Esto es muy importante en el caso de la Espernadilla, como veremos.

3. ¿Hasta cuando se mantienen las EUC?

El funcionamiento de las EUC no es indefinido. La ley fija un plazo máximo de 15 años, transcurridos los cuales los ayuntamientos deben hacerse cargo de sus obligaciones procediendo a la recepción total. En Colmenarejo, y teniendo en cuenta que no existe disposición alguna en contra, el Pleno Municipal decidió en 2001 que los sectores de la Espernadilla se recepcionarían íntegramente cuando el 50% de las viviendas tuvieran licencia de primera ocupación. En la actualidad solo la tienen el 25 %, aproximadamente la mitad de lo exigido. Por tanto, la condición que primero se cumpla es la que pondría fin a la EUC de estos sectores, si no media modificación de estas condiciones.

4. El caso de la Espernadilla

¿Cuál es hoy la situación urbanística de esta urbanización?

El suelo era propiedad de un pequeño grupo de familias y particulares, de manera que cada uno de ellos poseía un número muy importante de las parcelas resultantes. De las 320 parcelas resultantes solo se sacaron a la venta unas cuantas, vendiéndose el 25% más o menos. El resto sigue en manos de los propietarios originales del suelo. Hay que hacer notar que en estos momentos solo hemos constatado la existencia de menos de 10 parcelas a la venta, menos del 6% de las disponibles. ¿Qué pasa con la inmensa mayoría de este suelo listo para construir? Parece que el actual precio de mercado no interesa a sus propietarios, que prefieren retenerlas y especular con ellas.

La fase inicial de desarrollo de estos sectores contó con la implicación total del Ayuntamiento –como es de ley- que colaboró de manera muy activa. Finalmente, en 2006, una vez terminadas las obras de urbanización, el Pleno Municipal aprobó la creación de las respectivas EUC… pero no se registraron, con lo cual jamás tuvieron validez jurídica. A pesar de no tener entidad jurídica, podían haber asumido las obligaciones que les eran propias de mantenimiento y conservación (como por ejemplo sucede en los Escoriales desde hace más de 20 años), pero tampoco lo hicieron. El Ayuntamiento era perfecto conocedor de esta irregularidad urbanística, pero nadie –ni técnicos ni políticos- trataron de subsanarla. En los mismos tiempos en los que el gobierno municipal de la Sra. Peces-Barba, con la colaboración de la Secretaría y los Servicios Técnicos, estaba embarcado en una cruzada para exigir el cumplimiento de la legalidad urbanística en los Escoriales (a los que tachaba de ilegales), los vecinos de la Espernadilla carecían de recogida de basuras, de limpieza, e incluso de iluminación por las noches, sin que nadie hiciera nada. En esta urbanización y según nos han referido algunos vecinos, los grandes propietarios se negaban a pagar cuota alguna. Siendo imposible e injusto repercutir todo el peso del mantenimiento en el escaso 25% que vive allí; el resultado era y es la ausencia de servicios.

5. ¿Quién debe ocuparse de la Espernadilla?

Ayuntamiento y grandes propietarios han vivido estos seis años muy relajados, conscientes de que al no existir legalmente las EUC ni tenían que pagar cuotas ni tenían que recaudarlas. Y hemos de suponer cierto nivel de connivencia entre unos y otros, porque si no, es difícil de explicar la total inacción municipal hasta que no entra en escena AxC.

Lo que no habían tenido en cuenta es que al no estar debidamente registradas las EUC, siguen siendo las juntas de compensación (es decir, los propietarios originales que coinciden con los promotores) los que deben hacerse cargo del mantenimiento. Esto se lo podía haber exigido el Ayuntamiento en cualquier momento, pero tampoco lo ha hecho.

6. Los responsables de la situación

Como hemos visto, con la ley en la mano, los responsables de que los vecinos de la Espernadilla no tengan servicios son los propietarios representados en la junta de compensación (a su vez promotores) y el Ayuntamiento.

¿Quién sale perjudicado? Los vecinos (sean o no propietarios), que carecen de servicios, y el pueblo de Colmenarejo, ya que viales y zonas verdes de la Espernadilla son de uso público pero con un grado de mantenimiento deficiente.

¿Quién sale beneficiado? Los propietarios originales pertenecientes a la Junta de Compensación, que son los que a falta de la EUC, tienen la obligación del mantenimiento y conservación. También se han beneficiado políticamente los partidos que han permitido tal situación, ya que no han tenido que enfrentarse al lobby de los propietarios, en muchos casos simpatizantes -si no afiliados- de sus partidos.

7. El papel de la actual alcaldesa, Nieves Roses

La actual alcaldesa no es nueva en esto. Durante la pasada legislatura era concejal y portavoz del grupo del Partido Popular en el Ayuntamiento. A lo largo de esos 4 años de legislatura, su partido habría podido exigir –como ha hecho AxC– que los promotores cumplieran la legalidad en la Espernadilla. De haberlo hecho así habría forzado al Equipo de Gobierno de APIC-PSOE-IU a poner en marcha las entidades de conservación y garantizar el cobro ejecutivo de las cuotas para el mantenimiento. Y problema solucionado. ¿Por qué no movió ni un dedo en esa dirección? Porque a ninguno le interesaba anteponer la ley y los derechos de los vecinos a ciertos intereses espurios. Y, ¿por qué dice ahora que lo quiere solucionar? Porque si ella no propone una “solución alternativa” a nuestra propuesta, la nuestra habría salido aprobada, ya que nadie podía votar NO a una propuesta que simplemente pide que se cumpla la legalidad urbanística. Al introducir una nueva propuesta alternativa se asegura una resolución del problema favorable a los intereses de los grandes propietarios, merced al voto de sus concejales y de los de VICO.

8. ¿Qué dice la propuesta de AxC?

La propuesta de AxC pretende retrotraer la situación al punto en que se quedó, y a partir de ahí cumplir uno a uno los pasos que ordena la legislación urbanística. Dado que en la actualidad las EUC están sin registrar, nuestra propuesta requiere a los promotores/junta de compensación que se hagan cargo de todas las deficiencias surgidas a lo largo de estos años y pongan a punto la urbanización. A continuación se registran las EUC y el Ayuntamiento afronta sus obligaciones, que son nombrar un representante en estas EUC, subvencionarlas y dinamizarlas, garantizando el cumplimiento de sus fines. Esto restauraría la legalidad urbanística, pero seguiría habiendo un problema: muchas parcelas sin vender y en pocas manos, lo que se traduciría en un fuerte índice de morosidad. El Ayuntamiento tiene herramientas para reducir esta morosidad a cero, pero en manos del PP no lo iba a hacer. En este punto, y tras un periodo de rodaje de las EUC se podría –y recalcamos “podría”- estudiar rebajar el umbral del 50% construido para poder recepcionar. Así lo dijimos en el pleno. En todo caso, las medidas que se adoptasen tendrían que ser generales para todos y no especiales para las promociones de “amiguetes”. Hay que recordar que ese umbral del 50% que la ley general no contempla, se hizo especialmente para la Espernadilla, algo bastante lamentable si se compara con el trato recibido por otras promociones y urbanizaciones a las que no se aplica.

9. ¿Qué dice la propuesta del PP?

La contra-propuesta del PP pretende hacer borrón y cuenta nueva, ignorar el mandato legal de constituir las EUC, ignorar las obligaciones económicas contraídas hasta la fecha por los promotores, anular el acuerdo plenario que exige un 50% edificado para ser recepcionado e iniciar los trámites para la recepción total. Esta propuesta fue aprobada con los votos de PP y VICO, votando en contra los demás.

10. La opinión legal de la Secretaría Municipal

Los secretarios municipales, entre otras cosas, informan sobre la adecuación a la legalidad de los asuntos que van a ser sometidos al pleno y que así lo requieren. En informe previo y en declaraciones en el pleno, el Sr. Secretario reiteró tanto la legalidad de la propuesta de la alcaldía como de la de AxC. No podemos compartir su criterio por lo que respecta a la propuesta del PP.

11. ¿Por qué la decisión del pleno nos parece ilegal?

Por varios motivos. Para poder incumplir la obligación de constituir las EUC, obligación recogida en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, en el Reglamento Urbanístico y en las NN. SS. de Colmenarejo, el informe de Secretaría invoca el Artículo 9.4.11 de las NN. SS., que dice que el deber de conservación de las obras de urbanización e infraestructuras recaerá sobre los propietarios y a tal fin se constituirá la necesaria EUC, salvo que se reserve el Ayuntamiento esta obligación. A criterio de Secretaría, el Ayuntamiento gobernado por el Partido Popular ha decidido reservarse dicha obligación y eximir a los propietarios de la misma. Lamentamos tener que contradecir al Sr. Secretario, con el que mantenemos una estrecha y fructífera colaboración en muchos aspectos de la gestión municipal. Las razones son las siguientes:

– Primero. Este artículo de las NN. SS. se encuadra en las Condiciones de desarrollo de las urbanizaciones de iniciativa privada (Artículo 9.4). Dentro de estas urbanizaciones cuya iniciativa de desarrollo es privada, las hay en suelo urbano y en suelo apto para urbanizar. Las condiciones no son iguales, ya que en suelo urbano la trama urbanizada está previamente constituida, por lo que a estas urbanizaciones no les son de aplicación las EUC (y así consta en sus fichas urbanísticas) y la conservación corre por cuenta del Ayuntamiento. Pero en suelo apto para urbanizar no hay calles previas ni proceso urbanizador de ningún tipo, por lo que se necesitan las EUC, y así aparece en todas sus fichas. El artículo invocado por el Secretario es común para unas y otras y de ahí que deba contemplar ambas posibilidades, que no se aplican a gusto del Ayuntamiento sino en base a las fichas de desarrollo de cada una.

– Segundo. A pesar de lo dicho anteriormente, en base a este artículo, el Ayuntamiento sí podría haberse arrogado la conservación de la Espernadilla, pero en base a una decisión administrativa -que no ha existido- y con carácter previo a su desarrollo. Entendemos que tal decisión debía haber quedado plasmada en las fichas de desarrollo de las NN. SS., pues lo contrario supondría modificar el planeamiento sin seguir los cauces establecidos para ello, algo así como hacer una modificación puntual de las NN. SS. sin respetar el procedimiento y las garantías. Y en todo caso, no se pueden cambiar las reglas del juego una vez comenzada la partida, como pretende ahora la Sra. Alcaldesa. Además, de haberlo hecho así, tendría que haber justificado muy bien semejante agravio comparativo con otras urbanizaciones.

– Tercero. Las propias NN. SS. en su Artículo 1.5 pormenorizan las circunstancias en las cuales está justificada una revisión total o parcial del planeamiento, sin que aparezcan por ningún lado las circunstancias que permitan al Ayuntamiento modificar los mandatos de la ficha urbanística de la Espernadilla.

– Cuarto. De nuevo las NN. SS. indican cómo se deben abordar las contradicciones e interpretaciones que pudieran existir en el documento. Podría ser el caso de lo referido por Secretaría, en el sentido de justificar la asunción municipal del deber de conservación en la Espernadilla cuando la ficha urbanística dice lo contrario. En primer lugar, indican estas normas que en caso de contradicción es el planeamiento específico quien prevalece (la ficha urbanística en este caso) sobre el planeamiento general. Y en segundo lugar, en el último párrafo del Artículo 1.8 normas de interpretación, indica lo siguiente:

Por último, y con carácter general en cualquiera de los supuestos de duda, contradicción o imprecisión de las determinaciones, prevalecerá aquella de la que resulte menor edificabilidad, mayores espacios públicos, mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, menor impacto ambiental y paisajístico, menor contradicción con los usos y prácticas tradicionales, y mayor beneficio social o colectivo, salvo prueba de la función social de la propiedad y sometimiento de ésta a los intereses públicos.

Es incuestionable que la interpretación elegida por Secretaría es, de las dos posibles, la que aporta menos beneficio social y colectivo, puesto que carga sobre el conjunto del municipio la conservación que en el resto de casos deben acometer las EUC.

– Quinto y más importante: Aún cuando todo lo dicho anteriormente no fuera tenido en cuenta, la reserva de la conservación invocada por Secretaría se pretende hacer con carácter retroactivo, casi 12 años después de iniciarse el desarrollo y 6 años después de concluidas las obras, y no exigiendo a los promotores que se pongan al día con sus obligaciones económicas (algo que sí hace la propuesta de AxC). Esta retroactividad de la norma es contraria a derecho y es suficiente para invalidar este acuerdo plenario.

12. Si funcionasen las EUC, ¿cuánto pagaría cada parcela?

La ley establece que las cuotas deben ser proporcionales al coeficiente de propiedad, como en las comunidades de vecinos. Estas cuotas deben garantizar la limpieza de las calles, la iluminación, el cuidado de las zonas verdes y las reparaciones del pavimento, aceras, saneamiento… Habida cuenta de que se trata de una urbanización reciente y bastante bien ejecutada, algunas eventualidades serían mínimas. Hemos calculado que una cuota máxima por parcela de 30€/mes sería más que suficiente para garantizar el mantenimiento común y dejar un fondo de reserva para contingencias. Se trata de una obligación legal y los vecinos que hemos consultado la aceptan. Pero para el que tiene 10 parcelas son 300 € al mes, que cualquiera de nosotros también pagaría gustoso si tuviera un patrimonio de más de un millón de euros en suelo urbanizado, pero que estas personas se resisten a pagar.

En estos 6 años de incumplimiento de la legalidad en la Espernadilla, podemos decir que el Ayuntamiento haregalado” a estas personas cerca de medio millón de euros en cuotas que no han satisfecho.

Esto supone, de hecho, que los gastos del mantenimiento de la urbanización (limpieza, luz, mantenimiento de instalaciones y viales) que hasta no cumplirse el 50 % de ocupación debieran pagar los propietarios del suelo, los pasamos a pagar todos los vecinos de Colmenarejo. Un buen negocio para los amiguetes a costa del resto de los ciudadanos.

13. Inseguridad jurídica e interpretación discrecional de la ley

La decisión del pleno abre una puerta peligrosísima a la inseguridad jurídica. Modificar el planeamiento a un desarrollo urbanístico terminado hace 6 años, con el único fin de que lo que se ha hecho (dejado de hacer, más bien) se pueda encajar dentro de la legalidad, supone un precedente inaceptable. ¿Qué garantía tiene ahora cualquier promotor de que se van a respetar las prescripciones urbanísticas contenidas en las NN. SS.? El Ayuntamiento ha abierto la puerta de la discrecionalidad, esto es, aplicar leyes iguales con diferentes criterios según sus necesidades o las de sus amigos. Esto es lo más parecido a lapidar el Estado de Derecho en Colmenarejo.

14. Y el problema de los vecinos sigue sin solucionar

Que nadie piense que a partir de ahora los vecinos van a tener luz, servicios, limpieza; en absoluto. La propuesta aprobada por el PP y VICO dice que se iniciarán los trámites para la recepción y que cuando se den las condiciones, se recepcionará. No dice cuando. Previamente, los Servicios Técnicos deben inspeccionar todas las instalaciones y pedir a los promotores que solucionen las deficiencias. Si no lo hacen, habrá que iniciar un procedimiento ejecutivo. ¿Lo harían? Estamos hablando de trámites que pueden durar meses e incluso años. En los Escoriales, por ejemplo, llevan más de 10 años. ¿Y entre tanto? Pues, como hasta ahora: sin nada.

La propuesta de AxC implicaba que en 45 días debían estar registradas y funcionando las EUC, y que antes de fin de año los promotores debían hacerse cargo de corregir todas las deficiencias de la urbanización. Con nuestra propuesta, además de respetar escrupulosamente la legalidad, se daba una solución inmediata al problema de los vecinos. Con la del PP… ya veremos.

15. Conclusión

El pleno del pasado 25 de octubre adoptó con los votos de PP y VICO una decisión que, a nuestro entender, perjudica globalmente al pueblo de Colmenarejo cargando sobre su maltrecha hacienda una carga que no le corresponde; permite a los grandes propietarios de suelo eludir una vez más sus obligaciones; ignora la situación de injusticia que han padecido y padecen los vecinos de la Espernadilla; exculpa a los gobiernos anteriores y al Ayuntamiento de las irregularidades cometidas en estos sectores; crea un principio de inseguridad jurídica y de aplicación discrecional de la ley. Por todo ello, y algunos argumentos más, se trata de una decisión caciquil e ilegal.

Ver también: La Espernadilla, un acuerdo de pleno a la medida de los promotores inmobiliarios


[1] Utilizamos la palabra “promotor” sin rigor jurídico y solo para “entendernos”. Nos referimos, básicamente, a los propietarios del suelo original objeto del desarrollo, que se constituyen en Junta de Compensación cuando el sistema de actuación elegido es el de “cooperación”.

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